REPUBLIKA.CO.ID, Oleh: Mas Alamil Huda, Iit Spetiyaningsih

Pemberian uang muka (down payment/DP) nol rupiah untuk membeli rumah pertama menjadi salah satu program kampanye pasangan Anies Baswedan-Sandiaga Uno pada Pilgub DKI 2017. Anies-Sandi merasa gerah dengan tingginya DP rumah yang tidak bisa dijangkau masyarakat bawah sehingga meluncurkan program ini.

Sontak saja isu ini pun menjadi bahan perdebatan keras dan sengit, mulai dari ekonom, politisi, hingga regulator terkait properti dan bunga bank. Kalangan kontra menganggap ide DP rumah nol rupiah ini tidak masuk akal dan sulit direalisasikan.

Menurut mereka, DP rumah nol rupiah hanya akan memberatkan perbankan di mana diprediksi akan banyak kredit macet muncul. Kedua, program Anies-Sandi ini dianggap melanggar aturan Bank Indonesia (BI) karena BI sudah mengatur besaran DP rumah hingga kendaraan bermotor.

Kalangan kontra menilai, DP nol rupiah dengan skema yang ditawarkan Anies-Sandi pun tidak mungkin bisa dinikmati masyarakat bawah. Hanya mereka dengan penghasilan di atas Rp 7 juta saja yang bisa mengambil program ini.

DP rumah nol rupiah pun menjadi begitu kontroversial. Bahkan, akademisi dari kampus ternama pun menghujat program ini sebagai gimik dagangan untuk meraih suara pada Pilgub DKI. Sebuah ide yang mustahil dijalankan tetapi telanjur memikat masyarakat.

Tapi Anies-Sandi terus jalan dengan programnya ini, karena memiliki rumah adalah hak dasar yang harus dipenuhi negara kepada rakyatnya. Hasilnya, pada Kamis (18/1), pembangunan rumah dengan skema uang muka nol rupiah untuk rumah susun sederhana milik (rusunami) sudah dimulai di kawasan Pondok Kelapa, Jakarta Timur.

Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan melakukan peletakan batu pertama (groundbreaking) hunian tersebut disaksikan warga dan media. "Salah satu janji dalam kampanye kami kemarin adalah mewujudkan perumahan yang terjangkau oleh warga, dan hari ini tanggal 18 Januari 2018, kami mewujudkan janji itu dengan melakukan groundbreaking," kata Anies.

Rusunami ini memiliki 20 lantai dengan 703 unit (rumah) yang terdiri atas 513 unit untuk tipe 36 dan 190 unit tipe 21. Rumah ini akan diperuntukkan bagi warga yang berpenghasilan di bawah Rp 7 juta per bulan. Harga per unitnya untuk yang tipe 36 sebesar Rp 320 juta dan tipe 21, Rp 185 juta.

Anies mengatakan, pihaknya akan menyiapkan fasilitas transportasi. Pemprov DKI sudah melakukan penandatanganan nota kesepahaman dengan Transjakarta. Dengan begitu, warga yang tinggal di sini akan memiliki akses transportasi umum massal yang mudah.

Pemprov pun akan memanfaatkan program kredit perumahan rakyat (KPR) bersubsidi atau fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) dari pemerintah pusat. Pemprov DKI akan menyubsidi DP satu persen yang disyaratkan program FLPP. "FLPP itu artinya dengan skema satu persen lalu yang satu persennya dari kita," kata Anies.

FLPP menyaratkan DP untuk KPR bersubsidi sebesar satu persen. Pemprov DKI, kata Anies, akan menyubsidi satu persen DP tersebut dengan APBD DKI. Ini artinya warga ibu kota tak perlu membayar uang muka rumah alias nol rupiah.

FLPP merupakan pembiayaan perumahan dengan skema subsidi dari pemerintah, bekerja sama dengan bank nasional yang telah menyediakan fasilitas tersebut. Suku bunga FLPP rendah dan flat atau tak berubah selama masa cicilan. Suku bunga untuk program ini hanya lima persen dan jangka waktu cicilan sampai 20 tahun.

Rusunami di Pondok Kelapa ini dengan DP nol rupiah ini memang menjadi program pertama Anies-Sandi untuk memenuhi janji kampanye saat pilgub. Setelah itu, Anies akan melanjutkan pembangunan rumah susun lainnya dan bahkan mengubah rumah susun sederhana sewa (rusunawa) menjadi rusunami dengan pola DP nol rupiah ini.

Langgar aturan BI?

Sejumlah kalangan sempat menuding program ini melanggar aturan ketentuan uang muka (loan to value/LTV) yang dikeluarkan BI. Gubernur BI Agus Martowardoyo menyatakan, program uang muka sebesar satu persen dalam KPR dibolehkan. Asalkan, program itu dilaksanakan oleh pemerintah, baik pemerintah daerah maupun pemerintah pusat.

Untuk Pemerintah Pusat, kata Agus, paling tidak ada tiga jenis fasilitas untuk pembiayaan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Syarat itu, berpenghasilan di bawah Rp 7 juta dan bentuk fasilitasnya disebut FLPP atau subsidi bunga atau subsidi uang muka," jelas Agus usai menerima kunjungan Gubernur Anies di Gedung BI, akhir pekan lalu.

Menurut Agus, akan sangat baik bila program dari Pemda DKI ini sejalan dengan program pemerintah pusat. Jika seandainya pemda ingin memberikan pembiayaan kepada MBR, lanjut dia, perlu dibuat program sendiri oleh yang dinaungi Perda.

Agus menegaskan, bila itu sudah masuk program pemda, BI tidak keberatan jika LTV turun. "Dari 90 persen atau 85 persen ke yang lebih rendah. Bukan untuk masyarakat umum, hanya untuk MBR. Dan ada kategori bahwa itu program pemerintah," jelas dia.

Deputi Direktur Departemen Kebijakan Makroprudensial BI Sri Noerhidajati merinci bahwa Pemda DKI silakan saja membuat program DP nol rupiah untuk rumah. Yang penting, itu merupakan program resmi pemerintah daerah yang memiliki kekuatan hukum.

Tidak janjikan keuntungan

Asosiasi pengusaha properti Real Estate Indonesia (REI) DKI menilai program DP nol rupiah ini tidak menjanjikan keuntungan secara finansial. Keuntungan itu diharapkan dapat diperoleh dari insentif yang diberikan Pemprov DKI.

"Tentunya itu bukan proyek untung. Karena kalau kita cari untung bukan lewat situ. Kita punya kewajibanlah untuk itu," kata Ketua DPD REI DKI Amran Nukman di Balai Kota, Kamis (18/1).

Kendati demikian, para pengembang juga tak ingin dirugikan. Oleh karena itu, REI berharap insentif dari Pemprov DKI akan dapat membantu mereka mendapatkan keuntungan. Di sisi lain, REI berkomitmen untuk membantu program pemprov.

Tanpa adanya insentif dari pemprov, pembangunan rumah DP nol rupiah dirasa berat. Padahal, perusahaan harus membiayai biaya operasional dan ada tuntutan dari pemegang saham agar perusahaan tersebut terus berkembang.

Wagub Sandiaga mempertimbangkan usul REI terkait insentif kepada para pengembang yang membangun rumah dengan DP nol rupiah. Ia mengatakan usulan itu datang dari Pendiri REI, Ciputra, saat pengukuhan pengurus DPD REI Jakarta di Balai Kota DKI Jakarta, Kamis (18/1).

Sandiaga menjelaskan, salah satu bentuk insentif yang akan diberikan berupa kemudahan perizinan. "Perizinan ini merupakan salah satu hal yang banyak dikeluhkan para pengembang," kata Sandi.

Kini, program kontroversial yang sempat diragukan bisa terealisasi itu pun mulai berjalan. Rakyat miskin atau MBR tidak pusing lagi memikirkan DP rumah.

"Kami menyebutnya janji bukan program, mengapa? Karena janji harus dilunasi. Kalau kita sebut program, nanti di ujung bisa ditambahi kata 'mohon maaf programnya tidak bisa terlaksana karena a b c d'," kata Anies.

Janji, ungkap Anies, merupakan komitmen yang harus dilaksanakan. Ia menyatakan tak ingin ada janji selama masa kampanye yang tidak dijalankan dalam kurun periode kepemimpinannya hingga 2022 nanti.

Ikuti Whatsapp Channel Republika