REPUBLIKA.CO.ID, SUKABUMI--Upaya penyesuaian Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di dua lokasi yakni Jalan utama dan juga perumahan serta kavling di Kota Sukabumi dinilai masih wajar. Sebab hal tersebut menyesuaikan dengan kondisi perkembangan ekonomi dan aturan perundang-undangan yang ada.
Seperti diketahui, sudah hampir sekitar delapan tahun Pemkot Sukabumi tidak melakukan kenaikan NJOP pasca dilimpahkannya oleh Kantor Pajak Pratama di tahun 2013 lalu. Hal ini disampaikan pengamat kebijakan publik di Kota Sukabumi, Asep Deni.
'' Jika melihat aturan yang ada maka penyesuaian NJOP dinilai wajar,'' ujar pengamat kebijakan publik di Kota Sukabumi, Asep Deni kepada wartawan, Rabu (23/2/2022). Khususnya mengacu pada Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) dan keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep-533/PJ/2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek dan Subjek PBB.
Selain itu dipertegas oleh Peraturan Daerah (Perda) Nomor 10 tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2). Oleh karenanya langkah Pemkot Sukabumi menaikan NJOP di tahun 2022 itu hal yang wajar.
NJOP lanjut Asep, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Jika tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Di bidang properti lanjut Asep, NJOP juga adalah nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. Perkembangan sebuah kawasan membuat nilai jual properti meningkat.
" Intinya sudah jelas kenapa NJOP harus naik karena hal itu memang terjadinya perubahan,'' ungkap Asep. Misal asalnya di daerah itu kosong, namun sekarang lahan tersebut terdapat bangunan, otomatis NJOPnya alami perubahan, begitu juga sebaliknya.
Sebetulnya kata Asep, Pemkot Sukabumi terlambat dalam segi menaikan harga NJOP. Sebab dalam Pasal 29 undang-undang no 28 tahun 2009, dan pasal 5 Perda Nomor 10 tahun 2012, diterapkan bahwa besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB- P2 ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun sekali.
Kecuali untuk obyek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya dan besarnya NJOP ditetapkan oleh kepala daerah. Ini juga yang jadi pertanyaan, kenapa baru dilakukan tahun ini kenaikanya.
Padahal ungkap Asep Deni, objek pajak itu disesuaikan dengan perkembangan wilayah, contohnya, perkembangan wilayah di Jalan Siliwangi yang meliputi dua kelurahan yakni Kebonjati dan Cikole, perkembangan ekonominya cukup pesat dari tahun ke tahun, begitupun jalan Suryakencana. Jika dibandingkan dengan Jalan Bhayangkara mungkin sangat berbeda dan penyesuaiannya itu dilakukan setiap tahun.
Asep Deni memaparkan lebih rinci kenaikan NJOP juga harus dilihat dari tiga sektor pendekatan. Yakni pendekatan data pasar (Market Data Approach). Yakni, NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan. Kemudian pendekatan biaya (Cost Approach), ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan. Terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan fisiknya.
Ikuti Whatsapp Channel Republika